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民情热线|泸州:“前任”“现任”物业纠纷

来源:中谷物业培训 作者:中谷物业培训 发布时间:2019-07-02 14:36


近日,小区环境已得到改善。周梦颖 摄

四川在线音讯(记者 魏冯 泸州察看 周梦颖)物业效劳合同到期,因各种缘由,“前任”物业不愿退出。依照法定流程,小区业委会公开选聘新物业公司。到了交接期,“前任”不愿走,下一任进不来。几番纠葛后,“前任”把小区业委会告了,理由是“小区业委会改换物业公司的投票结果不契合法定程序”,请求撤销投票结果,还宣称“司法结果没出来之前,不再移交小区相关材料”。

一番闹腾后,新物业公司进场了,但老物业公司尚未移交相关材料,形成小区拖欠国度电网4万多元电费和兴泸水务2万多元水费没法交,小区电梯及公区供水险些被停掉。

这事发作在泸州市江阳区利泰春天小区。

怪事

新老物业交接日,原物业派保安“拦路”,超2000名居民小区电梯险“断电”

5月28日,这一天,本是泸州市良木居物业管理有限公司(简称“良木居物业”、“原物业公司”)接收利泰春天小区的最后一天,没想到,原物业公司却布置保安“蹲点”,不让新物业公司的人进门。

小区业主刘红新说:“平常在小区都没看到那么多保安,新物业一来,小区里全站满了保安,不让新物业公司的人进场。”他的手机视频记载了当晚的现场。从视频看,当晚接近12点,小区保安室、大门里外都站满了人,小区住户、保安、新旧两家物业公司工作人员,派出所民警和左近社区工作人员也出动维持次序。

临近29日零点,在江阳区大山坪派出所民警出面调解下,原物业公司保安们终于散去。而小区大门进出口处,小区业委会主任刘青涛宣布,由新物业——四川华美物业有限公司(以下简称“华美物业”)接收小区。

视频里,近百名业主以倒计时的方式,迎接新物业进小区。

5月29日,利泰春天小区业主们自掏腰包制造的欢送新物业的横幅。周梦颖 摄

堵门的保安散了,另一堆为难事接踵而至——小区固然给了新物业“名份”,但原物业并没把“实权”给下一任——比方小区公共设备钥匙、业主材料和小区图纸。换句话说,新物业公司缺乏履职的必要材料,不说收取物业费,连交水电费都成了难题。

这种状况下,小区业委会请来大山坪派出所民警出面调解。最终良木居物业、小区业主委员会、派出所三方达成分歧,打算于29日14时30分在业主办公室停止材料交接。

5月29日下午两点半,利泰春天小区管理处(原物业公司办公地点)大门仍然紧锁。周梦颖 摄

29日14时30分,商定的交接时间到了,该小区管理处大门仍然紧锁。“他们(原物业)电话不接,人不出面,小区电费没有交,水费也没有交,小区怕是要断水断电。”有居民谈论。

华美物业总经理范林琴颇为无法,她说,几方找原物业屡次交涉,但“每次谐和来交接,原物业还是没来”。

29日17时,国网泸州供电公司抄表催费员来小区收取4月至5月的公用电费,由于这次收取的是截至5月28日的电费,按理该由原物业公司交纳,但原物业公司良木居物业相关人员未到场,现场屡次拨打电话,对方也拒不接听。小区业委会副主任刘敏“吐槽”:原物业公司没把小区公共设备电费相关材料交接给新物业,这招致新物业没法交电费,这个898户、2000多位居民的小区的电梯有可能停电。

“啥材料都没有,咋个展开工作哟。”范林琴说,5月29日晚,小区2号楼一台电梯忽然坠降,他们及时联络维保公司处置,但由于没有电梯房钥匙,维保公司到场后也没法处置,只能将呈现问题的电梯停掉。

截至5月29日,小区公共设备用电(路灯、电梯等)尚未结清,还拖欠国度电网4万多元电费;小区公共设备用水(绿化等),还拖欠兴泸水务公司2万多元水费。#SplitPageHere#

 

5月29日下午,小区楼栋进出大厅的吊顶已损坏,电线也暴露在外。周梦颖 摄

病因

原物业“拒不让位”,因小区未提早60天征集业主见愿

新物业本该有序接收小区,老物业为何钥匙不交、材料不给?

良木居物业相关担任人彭序刚道出原委:按《泸州市物业管理条例》(简称《条例》),小区业委会应在物业效劳合同期限届满60日前召开业主大会,征集业主见愿,发布选聘公告,但“他们(业委会)没提早2个月开业主大会,剥夺业主权益,损坏企业的信誉和名声,还剥夺了我们参与招招标竞选的权益。”

按原物业说法,小区本应提早60天,即3月28日前开业主大会,决议能否续聘或改换物业,但小区业主大会却在4月20日才开。

小区业委会主任刘青涛供认,业委会“一开端的工作确存在瑕疵”。被原物业告到街道办后,业委会在律师和街道办倡议下,于4月20日召开业主大会,又于5月10日重新在报纸上登载招标信息,“尔后的工作合法合规,选聘新物业也合法有效。”

“业委会的行为,没违规。”四川康乾律师事务所律师钟红飞以为,业委会改换物业的程序合法合规,也得到街道社区、住建部门的认可。她解释,按《条例》相关规则,假如业委会没及时开业主大会,业主大会也没续聘或换物业,原物业可按合同继续效劳,原物业公司与小区合同不断持续到小区召开业主大会选聘或续聘为止。

钟红飞补充,小区业委会也按规则在4月20日开了全体业主大会,作出了不再续聘的决议。原物业效劳合同能够继续实行至新物业效劳合同生效之日。

原物业公司相关担任人彭序刚回应称:3月28日,业委会在未经业主大会受权就出示了不再续聘该公司的告知函,违背《条例》相关规则——“业主委员会不得未经业主大会受权选聘物业效劳企业”。他以为,当业委会4月2日发布招聘报名公告后,该公司也参与了报名,并且业委会也承受公司报名,为何报了名,最后却参与不了竞聘?

小区业委会主任刘青涛以为,之前的工作存在瑕疵,4月2日发布的招招标公告理应无效。业委会在律师和街道办倡议下,于4月20日召开业主大会,又于2019年5月10日重新在报纸上登载招标信息,“尔后的工作,都应该依照4月20日业主大会和5月10日重新登载的招招标信息为准。原物业注册资本金缺乏300万元,不契合新的招招标请求,自然也不能参与选聘。”

5月30日下午,新物业公司已购入新渣滓桶,摆放在小区内,准备为小区居民换上。 周梦颖 摄

后续

新物业辞别车库“暂时办公点”,公共区域电费仍“被迫”延迟缴费

由于“前任”没移交办公用房钥匙和其他材料,从5月29日到6月4日,“现任”华美物业不断在小区车库和岗亭办公。

大山坪街道建环中心担任人王泽翔说,从5月27日开端,街道办陆续约谈良木居物业相关义务人,住建部门也出面调解。6月4日这天,原物业公司同意将小区电梯设备设备用房、物业用房以及水电气等费用陆续移交。

6月5日,范林琴终于拿到物业办公室钥匙后,简单装修后,新物业终于在6月中旬住进了物业办公室。

到记者发稿时止,本该“前任”物业移交的住户材料、车库材料和局部办公用房钥匙,尚未交到“后任”物业手中。

但令范林琴的一系列烦心事,还没有结束。

“就要第一次收取物业费了,如今还没拿到小区业主细致材料,物管费、车库交接明细也不分明,哪些业主交了费、交了几钱,都不分明,收取物业费艰难很多。”

最近,新物业公司主意向小区业主讯问相关信息,局部业主也提供了相应的细致材料,物管费收取也在陆续停止。

范林琴说,原物业公司手里还有局部小区消防监控室、电梯间钥匙,“这要是没有按时交接,万一呈现平安隐患,义务划分上还有可能扯皮。”

这场纠葛,搅扰的不只是新物业,还有小区居民。康乾律师事务所刘红新举例说,像小区业主车辆信息没移交,新物业也不晓得哪位业主买了车位,新物业只能让一切车自在进出车库,招致局部有车位业主没中央停车,争持不时。

范林琴说,移交前,小区已拖欠6万余公共效劳的水电费,新物业公司已出面谐和,恳请延迟缴费时限,“详细能延迟多久还不好说,真实不行,就只要新物业公司自掏腰包先垫付了,不能由于这个影响业主正常生活。”

江阳区住房和城乡建立局物业效劳中心主任胡明强表示,原物业不给新物业“让位”,在泸州比拟少见,作为行业主管部门,住建部门也在关注整个事情,各小区要根据《条例》展开相关工作,住建部门会全程监视。假如呈现纠葛,要在不影响多数人生活的前提下,尽快合理合法处理。

这场持续了1个多月的“纠葛”,将对簿公堂。据小区业委会收到的传票显现:7月2日15时,江阳区人民法院将开庭审理这起物业效劳合同纠葛。

 

小区业委会收到的传票显现:7月2日15时,江阳区人民法院将开庭审理这起物业效劳合同纠葛。周梦颖 摄

 

记者手记:

怎样才算做好合格“前任”

小区物业管理乱象,是越来越突出的一道民生难题。《物权法》施行12年来,中央政府陆续经过法定程序公布标准物业管理相关条例,但物业与业主的抵触时有发作。

在物业公司与小区业委会双方达成协议的那一刻,就如男女生正式确以为情侣关系。关系一旦肯定,双方就应该和睦相处,相互了解,互相尊重。这段恋爱关系中,恣意一方中途下车,都应战争“分手”。

这原因“前任”、“现任”物业交接的“纠葛”,招致小区2000名居民乘坐的多台公共电梯险断电,虽并非是“前任”主动行为,但其在交接材料时的拖拉、派保安拦新物业进门的强势做派,举止不够大气,“间接”影响居民日常生活。

既然小区业委会已按合法合规的程序,正式聘选“现任”物业,“前任”物业也应平心静气与小区业委会或“现任”物业沟通协商,以合法合规方式停止后续工作交接。不论是物业间的争议,还是物业与业委会间的纠葛,应将公共利益摆在首位。

作为“前任”的原物业应该明白,小区中途决议“分手”,也是被伤的太深,如业主反映小区卫生脏乱差、问题得不到处理等;而小区业委会早期的行为也确实欠考量,作为业主代表,应保证小区全体业主的知情权,选聘或改换物业应在一切业主知情状况下停止;再者,新物业成了“现任”后,也应如向小区业委会、小区业主承诺那般,改善小区的环境,为居民搞好效劳,不孤负居民信任,才干与小区的“恋爱关系”增时保鲜。

新闻多一点:

近日,泸州发布《关于进一步增强物业效劳行业信誉信息监管的通知》,请求自今年7月6日实施,将信誉等级分红“优秀”、“良好”,”普通“,”较差“和”黑名单“。被列入“黑名单”的物业效劳企业、法定代表人及其股东、物业项目经理,记入物业效劳行业不良信誉档案,存留期为3年,采取全市结合惩戒措施;被列入“黑名单”的物业项目经理,3年内不得在本市从事物业项目效劳。

时间线

3月28日,业委会向良木居物业管理有限公司发告知函,不再续聘该物业公司,请求5月28日撤离小区,并于4月2日在报纸登了公开选聘公告。之后,原物业公司向大山坪街道反映,小区业委会在改换物业公司过程中有操作程序不标准。

4月20日,小区业主委员会在律师与大山坪街道办事处的倡议下,召开暂时业主大会会议,并于4月20日至4月28日就能否续聘或改换良木居物业书面征求业主见见;

5月7日,业委会发布投票汇总表,小区合计5栋楼共898户,同意改换良木居业主户数为504户,占比例56.12%,并在5月10日在报纸上重新登载招标公告。

5月9日,良木居物业向江阳区人民法院递交起诉书,请求撤销利泰春天小区业委会改换物业公司的投票结果。法院于5月20日受理,并通知被传唤人(利泰春天业主委员会),本案将于2019年7月2日下午15时00分开庭审理。良木居物业公司称,小区相关材料和工作的后续移交“会等到司法结果出来后再停止”。

5月18日9时,多方在大山坪街道办会议室召开招聘新物业公司第一轮评标大会,参与会议的有社区代表、律师、物业专家、业主委员会成员及数名业主代表。当天有3家物业公司参与评标,招标结果前两名是泸州景盛物业管理效劳有限公司和泸州市华美物业有限公司。

5月24日,小区发布全体业主大会选聘物业效劳公司的投票统计表,华美物业有限公司以295票胜出。该公司在5月27日与小区业委会签署合同,并于5月29日零点接手该小区相关工作。

5月29日清晨,新旧物业就交接问题产生纠葛。在大山坪派出所民警出面协商后,良木居物业提出,业委会、派出所、原物业公司签署一个三方协议,协议内容是司法结果出来前,小区管理效劳义务由业委会承当,等司法结果出来后停止小区材料交接。但小区业委会相关义务人不认同协议内容,不愿签协议。

5月29日,交接日这天,原物业未将小区公共设备电费相关材料交接给新物业,898户、2000多位居民集体险遭电梯停电,新物业申请延迟交纳,刚才化解“电荒”。

尔后一个月,小区日常物业效劳由新物业公司接手。原物业公司退出,但仍然没有交出相应的的材料。

江阳区人民法院将于7月2日开庭审理“撤销利泰春天小区业委会改换物业公司的投票结果”一案。