网站公告: 2019年3月18--20日 长春班5月9-11日 ▏新政下的项目成本控制与效益提升、物业招投标策略方案编写、收费与风险防范、纠纷处理班 (结束后颁发物业项目经理资格证)

报名请联系招生老师

THE LATEST INFORMATION

| 资讯中心 |

陕西省某物业公司为阻止业主成立业主委员会 雇凶殴打业主案

时间:2019-05-15  点击量:
更多


基本案情
2010年1月,刘力凯(化名)在陕西省某小区买了一套商品房。入住
期间,刘力凯家的房屋被水浸泡了,他找到物业公司要求维修,但物业公司
维修不及时,造成了双方的矛盾。4月,刘力凯家楼旁的另一户业主要在一
堵墙上新开一扇窗户,业主们不同意,但物业公司同意了,引起周围业主们
的不满。4月21日下午,刘力凯出面阻止这一行为,并找到物业公司要求恢
复原状。其间,刘力凯与物业公司项目经理李某某发生争吵,业主刘力凯与
物业公司之间的矛盾进一步加深。刘力凯感觉自入住以来物业公司的服务都
不到位,他与妻子齐某于是积极参与到该小区业主委员会的筹备活动中,齐
某还在小区张贴公告,通知全体业主们准备于4月25日在小区广场集合商
讨成立业主委员会事宜。这引起了物业公司的极度不满,认为筹备成立业主
委员会已证明刘力凯夫妻与物业公司对着干,下一步就是想炒掉物业公司。
物业公司决定先下手,4月22日下午6时,物业经理李某某给物业公
司法人代表张某某打电话,张某某又打电话纠集了3名社会闲散人员。4
月22日晚10时,受经理李某某指使,物业主任带着3个社会闲散人员来
到小区监控室,调出监控录像辨认刘力凯体貌特征。由于监控录像较模糊,
凶手担心认错人,提出随后再找机会辨认。4月23日下午2时,物业主任
发现刘力凯夫妇外出办事,自己跟踪的同时电话通知所雇的人员。此后,
3名闲散人员乘车到西二环。他们跟踪刘力凯夫妇后,持铁棍将两人殴伤
致使刘力凯脑死亡,刘力凯的妻子齐某头部也受伤住院。
事件发生后,公安部门成立专案组开展侦查,物业项目经理李某某、
物业公司法人代表张某某、物业主任及直接参与打人的3名社会闲散人员
被刑拘。公安部门相关负责人说:“这是一起由物业公司负责人纠集社会闲
散人员,采用暴力手段造成的性质恶劣的刑事案件。矛盾发生后,不是通
过正常渠道去解决,而是采用雇用社会闲散人员殴打对方,造成严重后果,
给受害者家庭带来永远的伤痛。作恶者将受到制裁。这是一个非常典型的
法制教育警示案例。”
案例评析
该案例具有典型意义,该案中的类似冲突表现形式或有不同,但无不
反映出部分物业公司在处理与业主的矛盾纠纷时缺乏技巧,一味蛮干,最
终酿成刑事案件;同时也暴露了物业公司不能正确认识其与业主、业主委
员会之间的关系定位。
(一)物业公司在服务和管理中的问题。
本案中,物业公司在自身管理和提供服务的过程中存在如下问题:一
是维修不及时。维修服务属于基本的物业服务内容之一,本案业主李力凯
家中被水浸泡比较紧迫,但物业公司对业主报修响应和服务不及时,引起
业主不满,为双方之间的矛盾冲突埋下了种子。二是对违法装修处置不当。
按照法律规定,物业公司应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意
事项告知装修人。应当按照《住宅室内装饰装修管理办法》实施管理,发
现装修人或者装饰装修企业违法违规装修的,应当立即制止;已造成事实
后果或者拒不改正的,应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装
饰装修企业违反《住它室内装饰装修管理办法》的,通究违约责住。业主
擅自将墙改成窗的行为属于违法装修行为,物业公司不但不制止,反而同
意,物业公司的处置显然不当。三是物业公司用非法手段阻挠业主成立业
主委员会。不难发现,木案物业公司不仅缺乏基本的服务意识,而且漠视
法律法规。
(二)与该案有关的刑事罪名。
本案中,物业公司项目经理、法定代表人庭必伤人导致划力筑就死亡。
涉嫌构成故意伤害罪。故意伤害罪是指改意非法伤害他人身体的行为。战
意伤害罪的构成要件为:
(1)客体要件。本罪侵犯的客体是他人的身体权,所调身体汉是音曲
然人以保持其肢体、器官和其池组织的完整性为内密的人格版。
(2)客观要件。本罪在客观方面表现为实施了非法损害他人身体的行
为。一是要有损害他人身体的行为。损害他人身体行为的方式,既可以表
现为积极的作为,亦可以表现为消极的不作为。前者如拳打脚踢、刀政松
击、棒打石砸、火烧水烫等;后者则如负有保护费儿责任的保妈不负责旺。
见幼儿拿刀往身上乱戳仍然不管,结果幼儿将自己眼睛刺瞎的行为,就可
构成本罪。总之,无论是直接由本人实施还是同接实施。亦无论是针耐何
种部位,采取什么样的方式,只要出于敌意,造成他人的人身健底伤害。
即可构成本罪。二是损害他人身体的行为必须是非法进行的。三是损害他
人身体的行为必须已造成了他人人身一定程度的损害,方能榈威本罪。就
结果的产重程度而言,则有三种形态,即轻伤、重伤或死亡。只是一般性的
季打脚踢、推拉撕扯,没有造成轻伤以上的伤害,则不以本罪论婚。
(3)主体要件。本罪的主体为一般主体,凡达到删事爽任年龄并具备
刑事责任能力的自然人均能构成本罪,其中,已满14周岁未满16同岁的
自然人有故意伤害致人重伤或死亡行为的,应当负刑事责任。
(4)主观要件。本罪在主观方面表现为故意。即行为人明知自己的行
为会造成损害他人身体健康的结果,而希望或放征这种结果的发生。在一
般情况下,行为人事先对于自己的伤害行为能给被害人造成何种程定的伤
害,不一定有明确的认识和追求。无论造成何种程度的结果都在其主观肥
意之内,所以,一般可按实际伤害结果来确定是故意轻伤还是旋意重伤。
在故意伤害致死情况下,行为人主观上存在混合罪过形式,即同时具有伤
害故意和致人死亡的过失,这是区刷故意西害致死同地意杀人、故意伤害
致死同过失致人死亡的主要标志。
本案中,物业公司的项目经理及法定代表人均具有伤害业主的故意,
事实上也造成了他人受伤甚至死亡的后果,显然构成了故意伤害罪。需要
注意的是,物业公司的项目经理及法定代表人未直接参与伤害业主,并不
影响其承担故意伤害罪的刑事责任,因为雇凶伤人只是在犯罪方式上有别
于直接伤害,本质上仍构成伤害罪。而且本案犯罪行为已造成他人死亡
符合从重处罚情节,按照《刑法》规定,“致人死亡或者以特别残忍手段
致人重伤造成严重残疾的,处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑”。
(三)物业公司与业主委员会的关系问题。
物业公司是由建设单位或业主大会、业主选聘为物业项日提供专业化
物业服务的经营实体。物业管理区域内全体业主组成业主大会。主委员会
执行业主大会的决定事项,履行下列职责:召集业主大会会议,报告物业
管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合
同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履
行物业服务合同等。由此可见,物业管理是业主自治和专业化管理相结合的
统一体。业主大会和业主委员会都属于业主自我管理的组织形式,体现了业
主自治。业主委员会是业主大会的执行机构,物业公司体现了专业化管理。
可以说,二者都是服务者,且最终服务对象是统一的,即业主。但二者又不
是处于完全平等的地位,业主大会、业主委员会有权利监督物业公司履行
物业服务合同,业主大会、业主委员会与物业公司是监督者与被监督者的
关系。业主大会还有权利决定聘请或解聘物业公司,业主大会与物业公司
是聘用与接受聘用、委托者与受托者的关系,而业主委员会执行业主大会
的决定,代表业主大会(全体业主)与物业公司签订或解除物业服务合同。
实务指引
物业公司的服务并不能完全满足业主、业主大会、业主委员会的需求,
业主大会和业主委员会的成立和运行也存在诸多不规范的地方,导致当前
物业公司与业主委员会矛盾重重。有些小区双方的关系甚至发展到了“水
火不容”的地步,每逢业主筹备成立业主大会组建业主委员会,物业公司
都极力反对和阻挠,本案即是一例。但毫无疑问,本案的教训是深刻的。
物业公司应当如何应对业主成立业主大会组建业主委员会?物业公司如何
处理与业主委员会的关系?如何避免激烈冲突?
(一)要配合而非阻挠业主成立业主委员会。
《物权法》、《物业管理条例》等法律法规赋予了业主成立业主大会组
建业主委员会的权利。作为服务提供者,物业公司无权干涉、阻挠业主组
建业主委员会。如本案物业公司项目经理和法定代表人的做法,结果只能
是害人害己。物业公司应当顺应政策环境,换个角度思考问题,配合和协
助业主成立业主大会和业主委员会,将业主大会和业主委员会看作物业公
司与业主实现更良好沟通的平台。因为,现实中确实有很多物业公司因为
缺乏业主委员会这一沟通协调主体而无法实现上涨物业费的情况。
(二)要从业主委员会筹备之初即入手。
如果物业公司从一开始就积极配合业主成立业主大会,那么在业主委
员会成立后,双方相对也能保持良好的沟通交流,有利于物业公司顺利开
展物业服务。业主大会和业主委员会属于群众自治性组织,筹备阶段会面
临各种困难,尤其是经费的困难,物业公司如果此时能伸出援手,如打印。
复印选票、相关材料,提供几台电脑、桌椅等,必能赢得筹备组的好感,
为今后的相互理解和配合打下良好的基础。其实,这也是《陕西省物业管
理条例》规定的物业公司应当履行的义务:建设单位及其选聘的物业服务
企业应当协助业主大会筹备组工作,提供物业管理区域内业主名单、房屋
及其附属设施和相关场地的基本情况等文件资料,并在物业管理区域内提
供相应的人力、场地支持。
(三)要换位思考,苦练内功。
难免会有一些小区存在激进的业主,不论物业公司如何“示好”、他
们总不“领情”,定要先解聘物业公司而后快。这种情况下,物业公司
定要摆正自己的位置,牢记自己是服务者,千万不要为业主做主,也不要
觉得委屈,要反思物业公司自身存在的问题,努力提高服务水平。对于本
案中的物业公司来说,更应该先提升自身的服务水平。
(四)要开展法制宣传,做好警示教育,避免极端,绝不触碰法律红线。
物业公司应当加强法制宣传和警示教育,尤其应当加强对公司内部及
外聘保安员工的管理。当前,保安管理不到位问题较为突出,保安员与业
主之间的冲突时有发生,本案中甚至出现了项目经理和法定代表人雇凶伤
人问题。这种粗暴、野蛮、简单的问题处理方式,不但不能帮助达到预斯
目标,反而将物业公司及相关责任人变成违法犯罪者,将不得不接受法律
的制裁。因此,在物业公司内部可以以案说法定期开展警示教育,避免物
业公司及其员工误入歧途。
法规链接
《中华人民共和国刑法》
第二百三十四条故意伤害他人身体的,处三年以下有期徒刑、拘役
或者管制。
犯前款罪,致人重伤的,处三年以上十年以下有期徒刑;致人死亡或
者以特别残忍手段致人重伤造成严重残疾的,处十年以上有期徒刑、无期
徒刑或者死刑。本法另有规定的,依照规定。
《物业管理条例》
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中
的合法权益。
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服
务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令[2002〕第110号)
第十五条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和
注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。
第十七条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实
施管理,发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的,或者未经
有关部门批准实施本办法第六条所列行为的,或者有违反本办法第七条、
第八条、第九条规定行为的,应当立即制止;已造成事实后果或者拒不改
正的,应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反
住宅室内装饰装修管理服务协议的,追究违约责任。
《陕西省物业管理条例》(陕西省人民代表大会常务委员会公告[十一
届]第九号)
第十二条建设单位及其选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备
组工作,提供物业管理区域内业主名单、房屋及其附属设施和相关场地的
基本情况等文件资料,并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。
第二十二条业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产
生,向业主大会负责并报告工作,受业主大会和业主监督。
业主委员会履行下列职责:
(一)执行业主大会的决定;
(二)召集业主大会会议,报告物业服务合同的实施情况;
(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)审核需要业主分摊的费用;
(五)监督管理业主共有收益;
(六)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(七)监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行;
(八)调解物业使用纠纷;
(九)业主大会赋予的其他欺责。

地址:北京昌平区沙河青年创业大厦A座616室    Copyright © 2002-2011 中谷物业培训   
ICP备案编号:冀ICP备18033588号
网站地图(百度 / 谷歌