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广东省佛山市某小区业主委员会解聘物业公司 纠纷上诉案

时间:2019-05-15  点击量:
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基本案情
佛山市某小区共有业主1007户,由佛山市南海区某物业管理有限公
司(以下简称前期物业公司)提供前期物业管理服务。2007年12月14日,
佛山市某小区成立业主大会,选举产生了业主委员会(本案被告),并报
当地行政主管部门备案。从2008年5月15日开始,业委会开始酝酿重新
选聘物业管理公司。2008年10月18日,业委会发出公告重新招聘物业管
理公司,要求“如果对目前的物业管理服务满意——不同意重新招标选聘
物业管理公司的业主,请在公告之日起18日内持房产证和身份证到业主
委员会办公室进行登记。”“凡2008年11月5日前不到业主委员会登记的
业主一律作同意重新招标选聘物业管理公司看待。”2008年11月7日,业
委会向相关物业管理企业发出邀请函,邀请相关物业管理企业进行投标。
2008年11月20日,业委会向相关部门、业主发出邀请函,对投标过程进
行监督。2008年11月25日,业委会决标:佛山市南海区×物业管理有限
公司(以下简称×公司)中标。2008年11月29日,业委会公示招标结
果。2008年12月15日,业委会召开会议讨论如何获得2/3业主同意招标
结果。2008年12月16日至2008年12月30日,业委会就小区业主是否
同意业主委员会选定×公司作为小区物业管理单位并同时解聘前期物业
公司的意见进行调查,调查结果:在714户回收调查表中,688户同意,15
户不同意,11户中立。2008年12月2日、3日、5日、2009年2月24日
至2009年3月5日,前期物业公司就小区业主是否同意前期物业公司继续
管理并提高服务水平进行调查,调查结果:在640户回收调查表中,520户
同意,79户不同意,41户中立。2009年1月7日,业委会与×公司正式
签订物业管理合同,同日业委会发出通知要求前期物业公司在2009年1月
4日前和×公司做好交接工作。
2009年1月12日,前期物业公司将小区业委会诉至法院,请求法院
判令被告业主委员会选聘新物业管理企业的行为无效。
裁判结果:
一审:区人民法院认为,业主委员会只是业主大会的执行机构,不具
有业主大会的选聘、解聘物业管理企业的权力。被告未经过业主大会决
定自行作出选聘和解聘决定,超越业主委员会的职权,违反了法定程序。
判决:一、被告业主委员会在2008年重新选聘物业管理企业的行为无效。
二、在小区业主大会依法选出新的物业管理企业并应移交管理权前,原
告前期物业公司仍应按照前期物业管理服务协议全面履行自己的义务,
维护、管理好小区。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费100元,
由被告负担。
二审:一审宣判后,业主委员会不服,请求撤销原审判决,改判驳回
被上诉人所有诉讼请求,请求判决解除被上诉人前期物业公司与小区部分
业主所签订的前期物业管理服务委托合同,责令被上诉人立即退出小区,
向上诉人移交小区物业管理权等。被上诉人前期物业公司请求维持原判。
二审判决:驳回上诉,维持原判。
案例评析
本案是一起业主委员会与物业公司之间的物业管理委托权解除纠纷,
争议的焦点是,业委会解聘前期物业公司的行为是否合法有效?按照相关
规定,解聘物业服务企业应由业主共同决定,并履行必要的程序。
(一)业主委员会无权自行决定解聘物业服务企业。
根据我国《物业管理条例》的规定,无论物业服务合同是否约定服务
期限以及约定的服务期限是否届满,业主大会成立后均有权通过法定程
序选择新的物业服务企业对小区进行物业管理。但业主大会选举产生的
业主委员会只是业主大会的执行机构,不具有业主大会的选聘、解聘物
业管理企业的权力。按照《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第
十二条的规定,选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定,应当经专有
部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主
委员会是业主大会的执行机构,其本身无权作出选聘和解聘物业服务企
业的决定,仅具有组织召开业主大会会议,组织业主表决是否选聘和解
聘物业服务企业,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服
务合同的职能。
本案中,业委会从2008年5月15日开始酝酿重新选聘物业管理公司。
2008年10月18日,业委会发出公告重新招聘物业管理公司,要求“如
果对目前的物业管理服务满意——不同意重新招标选聘物业管理公司的业
主,请在公告之日起18日内持房产证和身份证到业主委员会办公室进行
登记。”“凡2008年11月5日前不到业主委员会登记的业主一律作同意重
新招标选聘物业管理公司看待。”业委会的这一做法有悖于《物权法》第
七十六条和《物业管理条例》第十二条的规定,将“不到业委会登记的业
主一律作同意重新招标选聘物业管理公司看待”是错误的,不登记的业主
可能根本就没收到业委会的公告,也可能对公告内容持中立(弃权)态
度,但不论哪种可能都不能等同于“同意”。所以,业委会的这种做法实
际上剥夺了业主的表决权,擅自利用自设的标准(违反了法律规定)计算
“同意”的票权数。正如一审法院所说,“本案被告小区业主委员会并没有
召开业主大会会议即擅自决定直接进入招投标选聘物业管理企业的程序”
就是否通过招投标选聘物业管理企业事项,如果业主委员会通过“集体讨
论”或“书面征求意见”的形式,征得了双过半数的业主同意、那么,我
们才说这种做法是合法的。
(二)业主委员会解聘物业服务企业的程序违法。
除了上述业委会擅自决定直接进入招投标选聘物业服务企业的程序违
法外,本案解聘前期物业公司的程序还存在如下违法之处;
(1)按照《物业管理条例》第十二条的规定,业主大会会议可以采用
集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主委员会于2008
年10月18日张贴的公告,既不属于“集体讨论”,也不属于“书面征求
意见”,不具有通知召开业主大会会议的效力。且该公告的内容具有强制
性质,将被告的主观意愿灌输在实施方式上,名为征求意见,实属剥夺了
业主的表决权、投票权、隐私权。
(2)按照《物业管理条例》第十四条第一款的规定:“召开业主大会会
议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。”但本案小区业主委员会没
有就开会表决是否同意解聘前期物业公司事项提前15日通知全体业主。
(3)按照《物业管理条例》第十四条第二款的规定:“住宅小区的业主
大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。”本案小区业主委员会也未
履行告知居民委员会的义务。
另需指出的是,不仅小区业主委员会于“2008年12月16日至2008
年12月30日”的调查意见是无效的,前期物业公司“2008年12月2日、
3H、5日、2009年2月24日至2009年3月5日,就小区业主是否同意
前期物业公司继续管理并提高服务水平进行调查”所形成的调查意见也是
无效的。理由是前期物业公司作为主体征求业主是否同意其继续管理小区
的行为无法律依据,物业公司不能发起召开业主大会会议。即便能够证明
调查结果是真实的,并且满足双过半数业主同意的条件,也是无效的。简
言之,是否选聘、解聘物业服务企业,应通过合法的业主大会决定。
综上所述,在本案中,业主委员会未经过业主大会决定自行作出选聘
和解聘决定,超越业主委员会的职权,违反了法定程序,其所作出的重新
选聘物业管理企业的行为无效。依法成立的前期物业公司和各业主之间的
前期物业管理服务协议是合法有效的,在小区业主大会未依法选出新的物
业服务企业并移交之前,前期物业公司和业主仍应按照该协议全面履行各
自的义务。
实务指引
住宅小区一般涉及多个业主、几百个甚至几千个业主,因此在选聘与
解聘物业公司的问题上,业主之间、部分业主与业主委员会之间,甚至业
主委员会内部可能存在意见分歧,被解聘的物业公司一般也不情愿撤出,
容易引发矛盾和冲突。通过本案,在防范和应对被解聘的情况,物业公司
应当注意以下两点:
(一)业主大会决议是否有效取决于实体和程序两个方面。
实体方面,业主大会决议选聘物业服务企业,依法应当经专有部分占
建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。即表决权数应符
合法定的双过半数要求。程序方面,应当履行会前通知义务、会议符合法
定形式(包括集体讨论、书面征集意见、业主决定共同事项公共决策平台)
等。如果有一项不符合要求,那么业主大会决议就是无效的。
(二)物业公司无须也不应通过自行征求业主意见的方式维持物业
管理权。
选聘和解聘物业服务企业的权利在于业主,行使这一权利的形式是召
开业主大会会议,而不是物业服务企业作为组织者征求业主意见。即使小
区内所有业主都同意继续聘用物业服务企业,物业服务企业组织征集的意
见也不具有业主大会决议的效力。法院将不予支持。
因此,物业服务企业应当将注意力集中在提高自身服务水平和关注业
主大会决议或业主共同决定效力两个方面,而不要浪费人力、物力、财力
在征求业主意见上。
(三)积极争取政府相关部门的理解和支持。
积极争取房地产行政主管部门、街道办事处、居民委员会的指导监督
和支持配合,使业主大会决议在程序上更公开,结果上更公正。如果发现
业主大会或业主委员会作出不适当决议,应向房地产行政主管部门报告,
由其视情作出责令改正或者撤销决定的处理,并通告全体业主。
法规链接
《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面
积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其
他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数
的业主同意。
《物业管理条例》
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面
征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积
过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定木条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项
应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业
主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物
总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的
业主可以请求人民法院予以撤销。
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为
表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未
履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合
同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当
事人不行使的,该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在
合理期限内不行使的,该权利消灭。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的
规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方
有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其
规定。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根
据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,
并有权要求赔偿损失。
 

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